الفرق بين التطوير العقاري والاستثمار العقاري

يُعد التطوير العقاري من المفاهيم الحديثة نسبيًا في مجال العقارات، ففي السابق كانت الصناعة العقارية تنحصر في (مالك العقار– المهندس الاستشاري) – المقاول – الوسيط العقاري)، لكن مع تطور المجتمعات دخل نمط جديد من الأشخاص (الفعليين أو الاعتباريين) إلى هذه الصناعة وهو: المطوّر العقاري.

فما هو التطوير العقاري؟

مفهوم التطوير العقاري: إقامة مبانٍ أو تنفيذ أية أعمال هندسية أو إنشائية أو إحداث أي نوع من التغيير (بصورةٍ كاملة أو جزئية) في استخدام المباني وذلك ضمن إطار مخطط تنمية معيّن. من جانبٍ آخر، يمثّل التطوير العقاري أحد الأضلاع الثلاث للصناعة العقارية والتي تمثّل جزءًا هامًا من الدخل القومي للدولة بصفةٍ عامة.

ويمكن القول إن هذه الأضلاع الثلاث –التي تتكون منها الصناعة العقارية- تتمثل فيما يليّ:

السوق العقاري:

وهو السوق الذي يرتبط بالاستخدام المطلوب للعقار، فمثلًا سوق العقارات السكني يشمل العقارات المخصصة للسكن، وكذلك لدينا سوق العقارات الفندقي أو المؤسساتي … إلخ.

ويلتقي في هذا السوق كلًا من ملّاك تلك العقارات من جانب، والمستثمرين النهائيين لهذه العقارات (على سبيل المثال، طالبي السكن في سوق العقارات السكني).

وكأي سوقٍ أخرى، يتحدد سعر الوحدة المعنية بالعلاقة بين العرض والطلب.

سوق الأصول:

وهو السوق المعنيّ بالنشاط الاستثماري للعقارات، حيث يتخذ المستثمر (المشتري) قرار الشراء أو البيع في ضوء العوائد المتوقعة التي سيجنيها من العقار المعني.

عملية التطوير العقاري:

ويقصد بها تلك العملية التي يتم من خلالها ربط سوق الأصول (الذي تتحدد فيه القيمة) بالسوق العقاري (الذي تتحدد فيه منفعة الاستخدام)، وتستهدف عملية التطوير العقاري البحث عن الربحية من خلال تلاقي السوقين سالفي الذكر.

مراحل عملية التطوير العقاري:

• فكرة المشروع، والتي تنبع من الإدراك العميق لدى المطور العقاري للسوق وحاجات المجتمع وربطهما مع “الحسّ العقاري” لديه المبني على الخبرة.
  يقوم المطور في هذه المرحلة بعمل دراسة جدوى للمشروع.
• يلي ذلك تحديده للموقع وللتكاليف المالية والتصاميم المبدئية عن طريق المكاتب المتخصصة، ليقدّم في النهاية دراسات السوق والجدوى المالية النهائية والتصاميم التي تؤهله لأخذ التراخيص اللازمة للمشروع.
• بعد حصول المطور على التراخيص، تبدأ مرحلة التصاميم النهائية والتعاقد مع الممولين.
• تليها مرحلة توقيع العقود الخاصة بالمشروع من بناء وتمويل وتوريد وتسويق وغيرها، ليلعب بعدها المطور العقاري دور المدير حيث يتابع سير العمل وفق الخطط (الزمنية والمالية) للمشروع، إضافة لمتابعة التغيرات والمشاكل التي تطرأ للمشروع وحلها بأقل التكاليف المادية والزمنية الممكنة.
• ثم تأتي المرحلة السادسة والمتمثلة في افتتاح المشروع والحملة الإعلامية له والتعاقد مع شركات لإدارة وتسويق المشروع والتأكد من جاهزيته قبل طرحه للاستثمار.

وفي حين يُعنى التطوير العقاري برفع قيمة العقار للخروج في النهاية بوحداتٍ عقارية ناجحة تتناسب مع احتياجات المجتمع، فإن الاستثمار العقاري يقتصر على عمليات البيع والشراء وإقامة مشروعات عقارية هدفها الاستثمار فقط.

الجدير بالذكر أن أبرز اختلاف بين المطور العقاري والمستثمر العقاري:

هو أن المطور العقاري دائمًا ما يبحث عن وحدات عقارية مهملة ليستفيد منها ويستفيد المجتمع منها أيضًا، وكذلك يقوم بالبحث عن أراض جديدة غير مستخدمة ويقوم بإعادة استغلالها، لذا لا يتم إطلاق لفظ (مطور عقاري) على أي شخص ضمن سوق العقار ما لم يقدم مشروعه قيمة مضافة للمجتمع.

في حين يهدف المستثمر في المقام الأول للربح (حيث يبحث ضمن عمليات بيع وشراء العقارات عمّا يحقق له الاستفادة الكاملة منها).

ما هي إيجابيات التطوير العقاري للدولة والمجتمع؟

يمكننا تلخيص أهمية التطوير العقاري في الدول التي تعنى به بما يلي:

• تُعد العقارات عامل تمكين للنشاط الاقتصادي. حيث توفر البنية التحتية للشركات التي بدونها لا يمكن للاقتصاد أن ينمو. علاوةً على ذلك، تسهم المباني عالية الجودة والحديثة والمبتكرة في الحفاظ على سمعة الدولة كمركزٍ تجاري دولي وجذب المهارات ورؤوس الأموال من بقية العالم، مما يخلق المزيد من الفرص.
• تؤمّن العقارات فرص عمل في جميع المجالات، ليس فقط للمهندسين المعماريين والعمال البنّائين، ولكن أيضًا للمستشارين القانونيين والماليين ومديري المرافق وكل من له صلة بمجال البناء.
• يلعب العقار دورًا حيويًا في توفير البنية التحتية. تعتبر قطارات الأنفاق والمدارس والمستشفيات وغيرها من الأمثلة على المشاريع التي يمكن أن تعتمد جدواها بشكل كبير على مشاريع التطوير العقاري.

ما هو الاستثمار العقاري؟

العقارات الاستثمارية هي العقارات التي تولد الدخل أو التي يتم شراؤها بهدف الاستثمار بدلًا من الإقامة. وغالبًا ما يمتلك المستثمر العقاري عدة عقارات، أحدها كمكانٍ للإقامة بينما تُستخدم الأخرى لتحقيق إيراد من خلال تأجيرها. وغالبًا ما تكون الرسوم الضريبية على العقارات الاستثمارية مختلفة عن تلك الخاصة بالعقارات السكنية.

طرق الاستثمار العقاري

إضافة للطرق التقليدية المتمثلة في طرح العقارات المملوكة للإيجار:

• من الأمثلة الشائعة على العقارات الاستثمارية المباني السكنية التي لا يعيش فيها الملّاك في الوحدات السكنية ولكنهم يستخدمونها لتحقيق إيرادات إيجار مستمرة من المستأجرين. كما يتوقع أولئك الذين يستثمرون في العقارات تحقيق مكاسب رأسمالية مع زيادة قيمة العقارات بمرور الوقت.
• يمكن للمستثمر العقاري تملّك عقارات آيلة للسقوط وإعادة بنائها جعلها أكثر جاذبية للمستأجرين.
• يمكن للمستثمر العقاري الحصول على عقار على أساس توقع أن الطلب سيزيد عليه بسبب عوامل خارجية. على سبيل المثال، قد يشتري مستثمر عقاري عقارًا تجاريًا بجوار موقع لمسرح قيد الإنشاء، لافتراضه زيادة مستقبلية في حركة المرور قرب العقار المشترى.

في سوقٍ مزدهر، يشكّل استثمار العقار ما يقرب من 20 ٪ من الناتج المحلي الإجمالي. وذلك بطريقتين أساسيتين:

• من خلال حركة بيع وشراء العقارات (وما يندرج تحتها من إعادة البناء، الوسطاء، إلخ)
• والإنفاق الاستهلاكي على الخدمات/المواد المتعلقة بسوق العقارات.

لمعرفة تأثير الاستثمار العقاري على الاقتصاد، دعونا نتأمل تأثير الأزمة المالية لعام  2008 على سوق العقارات في الولايات المتحدة الأمريكية، وكيّف أثّر ذلك على الاقتصاد بالكُليّة.
في شهر يوليو لعام 2007، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، فقد انخفض متوسط ​​سعر منزل الأسرة الواحدة على المستوى الوطني بنسبة 4٪ منذ ذروته في أكتوبر 2005.
أدى الانخفاض في مبيعات العقارات في نهاية المطاف إلى مزيد من الانخفاض في أسعار العقارات. وهذا ما كان من شأنه أن يقلل من قيمة العقارات ذاتها، سواء كانت معروضة للبيع أم لا. نتيجةً لذلك انخفضت قيمة قروض المنازل التي يمكن أن يحصل عليها صاحب المنزل. وهذا ما قلل من إنفاق المستهلك.

والآن، بعد أن تعرّفنا على كلٍ من التطوير العقاري والاستثمار العقاري، يبقى السؤال الأهم…

أي الخيارين الأنسب للشركات، وأيهما أنسب للأفراد؟

الجواب المختصر: ذلك يعتمد على ميزانيتك.

فالتطوير العقاري يحتاج لميزانيةٍ ضخمة، ورأس مال يمكن استثماره على الأمد الطويل، لذا غالبًا ما يكون التطوير العقاري هو وجهة للشركات.

بالمقابل، تكون دورة رأس المال في مشاريع الاستثمار العقاري الأقصر زمنيًا. وهذا ما يجعلها جذابة للأفراد.